秉理

引言:

现在的地产还能不能投？到底怎么投
？歌斐资产地产基金合伙人谭文虹来到秉理钻石年会现场，从专业的角度为大家剖析了行业的现状及未来发展方向。

正文:

以下观点根据谭文虹现场演讲整理：

过去


：打响降价第一枪

传统的地产模式已经无法生存
，很多人现在已经不赚钱了，作为投资人，我们该怎么办？我汇总了过去四年我们在秉理财富钻石年会和地产峰会上的主题词
，发现这基本上也展示了这个行业近年的发展进程
：

时间轴

2011~2012关键词
：市场调控
、欧债危机、美债危机

2013关键词
：分化加剧

2014关键词
：新常态

虽然2013年分化加剧，但是当年中国住宅房地产达到了最高的销售面积，13亿平米，销售额超8万亿
。当市场特别好的时候，你正好有货
，只要卖房子，就会有很好的表现。分化加剧，意味着好的越来越好，弱的开始慢慢调整出局。到了2014年，很多人已经不再讲分化，因为大家习以为常了，所以我们在2014年叫新常态
。从2014年的2月份开始
，杭州打响了降价的第一枪
，全国的住宅市场进入调整阶段。

现状：一朝囤积八年粮

到了2015年
，分化和新常态已经过去了两年
，我们看到了很多新兴元素，这也是我们今天想给大家带来的主题，中国的房地产市场是一个每年新房交易6-7万亿
，二手房3-4万亿
，加起来超过10万亿的的市场，我们任何人都无法忽视它
。

现在整个中国的市场，新房交易量上涨的趋势见底，但绝对额还是在上升，市场压力很大。截至2015年10月，中国在建房产有70亿平米。其中大概有40亿平米是住宅。每年竣工10亿平米左右，商业占两三成，住宅占六七成。有些三四线城市
，它现有的住宅量足够其未来八年的销售。这些地方，大多没有太多的产业机会，没有新增的人口流入。最关键的是，现有的城市人口，通过改善、提升或者结婚的刚性需求来消化现有的存量的确是需要非常长的时间。这种城市住宅就不再是好的投资机会
。

转型：服务为王新势力

现在这个行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型。过去行业的痛点是缺钱、拿地，只要拿到地就很容易赚钱，会不会运营差别不大。而现在转型后就要解决行业的新痛点。

供给方痛点去库存

1.运营
：写字楼怎样提升租金？商场怎样调整铺子
，让客户有更好的体验？这是很辛苦的事
，过去太容易赚钱不愿意做，现在到了运营为王的时代，未来市场是靠专业取胜。运营类服务可以分为空间运营、公寓运营、联合办公类、迷你仓库和停车服务。

2.销售：交易类的公司如房多多
、链家
、爱屋吉屋
，致力于促进房产的销售以去库存
。

需求端痛点提升需求

1．客户体验：现在产品同质化严重
，很难有适应单身女性、六十岁老人
、三十岁小两口家庭的产品。在未来市场
，这种产品的定位会越来越精准，所以在需求端
，更好地解决客户需求和体验是未来发展方向。

2．金融化
：未来住宅销售主要靠刚性需求，对于真的需要买房自住的人来讲，资金是很大的问题
。如果能在资金端有好的创新，新模式在未来十万亿至二十万亿的市场会有很大发展空间。

歌斐模式：轻资产投资 重资产收购

未来市场的投资机会可以分为两块：

1. 房产运营公司的股权投资

分享股权投资回报
；为重资产收购提供运营保障。

2. 一、二线城市存量资产收购

获取租金收入+提高运营后的资产增值收益（住宅、写字楼、物流、商业等）

歌斐地产成立至今已有4年历史，累计管理资产规模500亿，现有存量300亿左右
。经历了2013-2014年下行的市场，感谢团队和合作伙伴，我们仍取得了不错的收益
。过去，我们在处理预警项目时
，能力
、心态和勇气得到了极大的提升
。将来，我们会怀着对市场的敬畏之心，了解自己和合作伙伴的能力边界，诚实面对错误和不确定性，更加谨慎地使用杠杆，100%得对客户负责
。我们正走在越来越成熟的路上，未来的管理会更加好！