秉理

尽管业界对我国房地产市场是否已经告别黄金时代仍存在争论，但国内不少房地产投资基金已经率先改变专注住宅地产的投资策略。业内人士认为，房地产基金将告别“暴利”时代
，投资方向已趋多元化。

７月２２日，房地产基金管理规模超过３００亿元的歌斐资产宣布，歌斐收购的第一个写字楼项目“歌斐中心”正式启动招商，预计２０１６年６月竣工交付使用。该项目位于上海黄浦区。２０１４年底歌斐以３１．６亿元人民币的价格收购了这幢国际甲级写字楼
。

与以往投资新房的快进快出的运作方式不同，写字楼投资项目需要通过长期运营管理提升租金收入和资产价值
，来实现增值。

“过去我国房地产的开发都做新房的生意
，基本上只做住宅的生意
。”歌斐资产地产团队合伙人谭文虹坦言，眼下从投资的角度来看，新房市场的投资空间不像以前那么大了。未来房地产投资的潜力是资产盘活
。例如收购一线城市中心地段的旧楼
，通过改建运营，可以重新焕发活力，实现增值
。

一年多以来
，我国房地产投资增速呈现持续下滑状态
，房价运行趋势也出现分化

。国家统计局发布的数据显示
，２０１５年上半年我国房地产投资增速同比下滑９．５个百分点
；７０个大中城市中有６８个城市的新建商品住宅价格同比下滑

，６６个城市的二手住宅价格同比下滑。

业内不少声音认为房地产开发的黄金十年已经过去，进入白银时代。而我国房地产基金过去关注点集中在住宅市场，赌房价上涨
。如今房地产市场环境的变化使得房地产基金整体受到冲击
，转型发展迫在眉睫。

谭文虹认为，从国际成熟市场发展经验来看


，我国商业地产和物流地产是地产基金值得挖掘的潜力领域。以写字楼地产为例
，写字楼投资作为稳健型产品是资产配置的重要方向。随着北京、上海等一线城市核心地段土地资源的日益稀少，优质潜力地段的项目也将成为日益稀缺的资源。

实际上，从去年年底开始，外资基金在我国一线城市收购写字楼的动作不断加快。这一方面是由于近期大量外资地产基金募集完成，集中寻找投资标的
；另一方面也基于外资普遍看好未来２至３年一线城市写字楼的升值潜力。

专注于地产投资的基汇资本在２０１４年花９．２８亿美元的价格收购了北京的商业地产项目盈科中心
。今年６月，公司又与物流地产开发商维龙中国成立合资公司，计划在国内收购

、开发和管理现代物流物业
。

基汇资本执行合伙人吴继泰对物流地产发展前景判断乐观。他认为，目前美国的人均仓储面积是中国的１２倍

。此外
，我国现代物流仓储面积仅占市场总仓储面积极小的比例。伴随着电子商务迅猛发展，我国现代物流仓储设施供给严重不足
，未来发展潜力较大。

借鉴国际成熟市场的发展经验并结合我国实际国情，除了商业地产、物流地产等领域之外，不少房地产基金也在积极关注养老地产、旅游地产等领域的投资机会。

在专家看来，我国房地产基金投资将更趋理性，从单一的住宅投资为主向多元化领域布局。

歌斐资产创始合伙人、ＣＥＯ殷哲也表示
，房地产基金或正逐渐成为介于私募股权基金和固定收益回报之间的一个品种。