秉理

引言

2015年7月22日，“歌斐中心招商启动新闻发布会暨投资人大会”在浦东世博洲际酒店隆重举行。活动当天，上海市黄浦区金融办领导、歌斐资产相关负责人
、众多沪上商界知名人士、投资者及各大主流媒体莅临现场，见证了此次新闻发布会。会上，歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲先生透露，毛大庆的优客工场或将入驻歌斐中心。

正文:

2014年年底，歌斐资产宣布以31.26亿元人民币收购了黄浦区一栋正在建设中
、尚未封顶的写字楼，即现在的“歌斐中心”
；该交易是2014年上海市单一资产交易成交额最大的一单。歌斐资产为此发行的写字楼投资基金，也成为中国有史以来，单一项目收购募集金额最大的人民币写字楼基金。

新天地和南京路商圈租户的延伸

目前
，上海大多数国际标准甲级写字楼的租金在10-12元/平方米/天左右。歌斐中心处于黄浦区，但并不在南京西路、淮海中路一带
，这让它可以承接一些从最核心地段外迁的租户
，租金比传统CBD同品质的写字楼便宜20%到30%，同时却能拥有非常好的设施。

歌斐资产创始合伙人、CEO殷哲说，“我们对于整个楼的定位，在购买时就进行了标准的提升
，提升到国际甲A级写字楼的标准
，获得利得金奖认证的物业。对于新天地和南京路的商圈的租户的延伸是非常具有吸引力的，所以我们觉得

，未来租赁市场是一个比较值得期待的市场
。”

“当初收购这栋写字楼主要考虑一个是地段
，它是未来潜力商圈的配套。地铁13号线年底就会通车，这条线是连接浦东世博板块到新天地的纵向线路，现在还不是最繁华，但是未来是最有潜力的区域
。旁边有很成熟的配套
，又在黄浦江旁边，所以未来有一定的升值潜力

。“殷哲说
。

引入优客工场可期，提供更多附加值

我们对于歌斐中心的定位，其实也是希望它能有一个好的借助于秉理和歌斐整体的集团的资源来进行定位
。大家知道我们投了很多的基金，也有计划请到我们很多基金管理公司
，如果他们有新的物业需要租赁的时候

，可以优先考虑我们歌斐中心，除了跟黄浦区本身的招商引资和租户的商业氛围符合外
，还增加了我们对于基金管理公司集聚地的一个新型定位
。进行整体基金产业链的配套服务。

同时，我们也会引进一些比较新型的业态
，比如说创新空间

，创投工厂也在和我们进行深入洽谈，使整个楼的品质在运营商更上一层楼。

关于毛大庆的优客工场与歌斐中心的合作目前洽谈到哪一步，殷哲说“没有任何事情是百分之百的

，我只能说，我们之间很紧密
，希望下一次发布会的时候可以告知大家

。”

歌斐资产的房地产基金战略

在过去几年当中，歌斐资产的业务重点一直围绕住宅产品展开
，收购歌斐中心是否意味着歌斐资产的战略倾向发生了改变呢？

＂对于房地产基金领域

，我们一直在思考
，如何将成长性资产、风险性低的资产以及通胀保值资产

，这三者有机结合
。＂歌斐资产地产团队合伙人谭文虹说。

过去，中国都是住宅开发为主的房地产市场，现在住宅已处于区域平衡
，未来不一定是收益巨大的市场，整个房地产的投资会更趋于理性。从过去的黄金十年向未来白银时代发展，这个阶段的竞争更激烈，而且毛利率开始下降，主要还是靠运营和发展

，持有核心资产获得长期稳健回报。

海外房地产公司基本上都是轻资产公司，国内之前都是重资产公司，未来实际上轻资产更符合房地产发展的方向，背后持有这些物业的话，很多都是需要基金的支持，这也是歌斐資產很早开始布局地产金融的一个很重要的原因
。

对于我们投资团队来讲，一方面看海外整个房地产发展变迁的历史
，对比中国市场的发展
，我们会选择相对抗风险的
，核心保值和增值的地产项目来做。不断的发展新的机会
。”歌斐资产地产团队合伙人谭文虹補充
。

写字楼稳健的投资价值

房地产基金介于私募股权基金和固定收益回报之间的一个品种，在整个市场当中起到非常重要的作用
。写字楼投资作为稳健型产品是资产配置的重要方向
。随着上海核心地段土地资源的日益稀少
，优质潜力地段的项目也将成为日益稀缺的资源。在其他投资机会波动性增大的时候，写字楼稳健的投资价值日益显现
。

歌斐资产在“歌斐中心”项目上的投资策略非常明确：收购地段好，品质好
，价格合理的写字楼物业。然后通过运营管理提升租金收入和资产价值，未来择时实现整体退出。歌斐中心这栋楼

，介于核心型和核心增值型的业态定位
，抗风险能力较强。可以說，歌斐中心就是在房地产领域“资产收购+自身运营”的示范性代表作
。

“真正的资产管理，运营改建带来的增值服务是未来房地产行业的核心能力
，我们会建立自己的运营团队，相信在这样一个策略下
，歌斐的房地产行业会有更多的业务聚汇，也会给我们的投资人
，潜在客户提供更好的机遇。”谭文虹说。

（本文综合整理自歌斐资产CEO，殷哲、歌斐资产地产合伙人，谭文虹；《0722歌斐中心媒体发布会暨投资人大会》媒体专访
，内容属歌斐资产所有）